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8a028j不動産購入オプション契約書

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不動産購入オプション契約書

本契約は、( )の法人である( )(本契約中にて以下「売り手」と称する)と、( )(本契約中にて以下「購入者」と称する)の間で締結され、
以下のことを証する。
売り手は、そのエーカー数については本契約に添付され、並びにこの言及により本契約に編入され及び本契約の一部を構成する付属書Aに記述される、( )所在の約( )エーカーの不動産(又は本契約中にて以下規定されるその一部)(本契約中にて以下「土地」と称する)を、本契約中にて以下に規定される諸条件にて購入するオプションを購入者に付与することを申込んでおり、並びに
購入者は、本契約中にて以下に規定される諸条件にて土地を購入するオプションを得ることを希望している。
よってここに、上述の前文の事実を勘案し、並びに購入者が売り手に支払った手付金の( )ドル及びその他の真正で且つ価値ある対価で、そのすべてが本契約の締結の時点又はそれ以前に受領された適切且つ十分な対価を構成すると各当事者がそれぞれ合意するものを約因として、両当事者は、次のとおり合意する。

第1部;オプションの付与
第1条 オプションの付与
売り手は、本契約に規定の諸条件により、購入価格(本契約中にて以下定義する)にて、取消不能且つ独占的な土地(又は本契約中にて以下規定するその一部)の購入権及びオプション(「オプション」)を購入者に付与し、譲渡し、且つ差し出す。購入された土地又はその一部とともに及びその付属物として、そこに所在の若しくはそこに付属するあらゆる権利、構材、建築物、地役権、路地、道路、付属物、改良、動産、潅木、喬木、草本、定着物又は特権を含む。それとともに、購入された土地又はその一部の表面上、表面又は表面下にあるすべての鉱物、ガス、石油及びその他の要素若しくは混合物を含む。それとともに、購入された土地及びその一部から隣接する売り手の所有地を通って既存のあらゆる公益設備及び/又は排水路と連結する目的で、購入された土地又はその一部に隣接する売り手に所有される当該所有地を横断し、その地上にあり、通過し及び上空にある有効、非独占的、永続的及び付属的な地役権を含む。それとともに、購入された土地若しくはその一部の中心線へと通ずる、その前面の又は隣接する公開の若しくは提案された街路、道路、路地若しくは大通りの及びその道床又は通行権のある地所への売り手のすべての権利、権原及びもしあれば権益、並びに購入された土地又はその一部への及びからの出入りのための当該道床、通行権、街路、路地若しくは大通りの内部にあるあらゆる当該地所を使用するための非独占権、またそれとともに、その代わりに下された若しくは下されることになる裁定における及び対する、並びに街路の等級変更の理由により購入された土地又はその一部にもたらされた損害の未払いの裁定における及び対するあらゆる権利、権限及び権益(購入された土地又はその一部及び上述のすべては、本契約中にて以下「財産」と総称する)を含む。

第2条 オプション期間
本契約中にて以下第4条に規定される購入者による延長がなされない限り、本契約締結日の( )カ月後の日付の午後11時59分[( )時間](本契約中にて以下「オプション日」)に満了し終了するものとする。(本契約締結日からオプション日までの期間は、本契約中にて「オプション期間」と称するが、但し、本契約に規定されるとおりにオプション期間が延長される限り、前記定義は、該当する場合は、すべての当該延長をも含むものとする)

第3条 オプション対価
本契約締結と同時に、購入者は、本契約の対価として及び本契約の条件に従って( )の金額(本契約中にて以下「オプション対価」と称する)を売り手に引渡す。売り手及び購入者は、本契約の諸条件に従ってオプション対価が支払われ、適用されることを認め、且つ合意する。

第4条 オプション期間の延長
購入者は、その選択において、本契約に含まれるものと全く同一の諸条件にて更に1カ月間オプション期間を延長することができる。購入者は、オプション日以前にオプション期間を延長する購入者の選択を売り手に通知することにより、オプション期間を延長する権利を行使することができる。本条の規定に従って、オプション期間は、何ら更なる証書又は文書を作成する必要なくして、本契約に含まれるものと全く同一の諸条件にて延長されるものとする。

第5条 オプション対価の処理
オプション対価は、次のとおり適用されるものとする。
a)購入者がオプションを行使し、且つ財産の販売が完成された場合、オプション対価は、クロージング時の購入価格が適用及び貸記されるものとする。
b)(i)本契約に含まれる売り手の保証が真実に反し又は誤解を招く場合、(ii)売り手が本契約に基づく自らの義務に違反する場合、或いは(iii)本契約において別途明確に規定される場合でない限り、購入者がオプションを行使せず、或いは財産の購入者への販売が、購入者が本契約に基づく自らの義務の違反の結果として完成されないときには、売り手は、売り手のオプション付与への対価である売り手の唯一且つ独占的な財産としてオプション対価を保有することができる。(i)本契約に含まれる売り手の保証が真実に反し又は誤解を招く場合、(ii)売り手が本契約に基づく自らの義務に違反する場合、或いは(iii)本契約において別途明確に規定される場合は、売り手は、購入者に対しオプション対価を返済するものとするが、但し、かかる返済は、本契約に基づく購入者のその他のいかなる権利及び救済方法にも影響を及ぼさず、又は制限しないものとする。

第2部;オプションの行使及びクロージング、購入価格
第6条 行使
1.購入者は、オプション期間(該当する場合は延長される)が満了する前に、売り手に対しその旨通知をすることによりオプションを行使するものとする。
2.かかる通知がなされた場合、本購入オプションは、財産の売買のための拘束力を有する販売契約へと進展するものとし、購入者は、クロージングまでは、オプション対価又はその他として何ら更なる金額の支払いを要求されないものとし、並びに本購入オプションの条件は、何ら更なる証書又は合意書を作成することなく、自動的に財産の売買のための契約になるものとする。

第7条 クロージング
購入者がオプションを行使する場合、クロージングは、当該行使通知の日付後( )日以内に( )地域(又は購入者及び売り手の両者にとって受諾可能であるようなその他の場所)において売り手の法律顧問弁護士の事務所にて行なわれるものとし、クロージングの特定日は、購入者の選択したクロージング日より( )日以上前に購入者より売り手に連絡されるものとする。

第8条 地域開発定額交付金、購入価格
1.売り手は、土地又はその一部を( )市(「市」)が取得するために、購入者が市とともに地域開発定額交付金(「定額交付金」)を取得しようと試みていることを認め、これに同意する。売り手は、取得された土地又はその一部を市がその後、購入者に対して賃貸することを認め、これに同意する。
2.購入者が指定した土地又はその一部の購入価格(本契約において「購入価格」と称する)は、1エーカー当り( )とし、約100分の1エーカーの精度に概算される測量(本契約中にて以下定義される)によって叙述されるエーカー数を( )に乗じることにより決定されるものとする。定額交付金の受取額が市が土地のすべてを購入するのに十分でない限りにおいて、その場合(i)受取額は、まず、本契約に添付され、並びにこの言及により本契約に編入され及び本契約の一部を構成する付属書Bに記述される土地の特定の一部である( )エーカー(本契約中にて以下「エーカー区域」と称する)、又は受取額が賄うことのできるその当該部分の購入に充当されるものとし、また、受取額がそれを賄うことのできる限りにおいて、土地の面積を追加して(その追加面積は、エーカー区域に隣接するものとする)取得することに充当されるものとする。
3.購入者は、定額交付金への出願を正当で且つ時宜を得て申請せしめるよう適切な努力を行なうものとする。売り手は、当該出願に関連して購入者及び市と協力するものとし、それに関連する必要な又は望ましい情報を提供するものとする。

第3部;一般条件
第9条 測量
1.売り手は、本契約の締結日から( )日以内に、売り手の費用負担において、[( )において登録及び実施許諾された]登録土地測量士によって作成された、土地及びエーカー区域の最新の測量(「測量」)の写し( )部を購入者に対し送付するものとする。その後( )日以内に、当事者は、土地に関する新規の法的記述及びエーカー区域に関する新規の法的記述に関して合意するものとし、付属書A及びBとして本契約に添付されていた既存の法的記述を新規の当該法的記述に、土地の及びエーカー区域の記述として、それぞれ個別に取り替えることにより本契約を修正せしめるものとする。測量は、約100分の1エーカーの精度で、公道に供与された又は供与されることになる通行権を除外した土地及びエーカー区域から成る総エーカー数を示すものとし、土地又はその一部に影響を及ぼすいかなる氾濫原制限についても証明するものとし、土地若しくはその一部を横断するか若しくは影響を及ぼすいかなる地役権又は侵食の所在を位置づけるものとし、水道、下水道、(雨水用及び衛生用)、電気、ガス、電話等を含むがこれらに限定されない、土地に益するすべての公益設備の位置、有用性及び該当する場合はその寸法又は直径を記述するものとし、並びに土地への出入の通路を提供する最寄りの公道又は付属する地役権の所在を位置づけるものとし、また当該通路の名称、通行権の幅、及び舗装の幅を含むものとする。

2.測量が以下の諸条件のいずれか又はすべてが存在することを開示した場合(「測量瑕疵」);(i)土地の面積が( )エーカーよりも小さい場合、(ii)エーカー区域の面積が( )エーカーよりも小さい場合、(iii)土地又はエーカー区域のいずれかの部分が氾濫原制限のもとに置かれている場合、(iv)いずれかの地役権が購入者による土地又はエーカー区域の使用及び開発を妨害する場合、(v)いずれかの公益設備が、本契約の第20条に規定されているように購入者の意図した土地又はエーカー区域の使用及び開発の目的に十分添うような位置になく、また土地又はエーカー区域に益していない場合、或いは(vi)公道又は付属する地役権を通して購入者が意図した土地又はエーカー区域の使用及び開発の目的に添うような、土地又はエーカー区域への出入のための車両及び歩行者用の通路が十分にない場合、これらの場合は、購入者の選択により、売り手は、購入者に対しオプション対価を返済するものとするが、但し、かかる返済は、本契約に基づく購入者のその他のいかなる権利及び救済方法にも影響を及ぼさず、又は制限しないものとする。本条に基づく購入者の選択権は、売り手が購入者に測量の写し1部を渡してから( )日以内に、売り手に対する書面による通知をなすことにより行使されるものとする。本契約において意図される購入及び販売、並びに購入価格を完成するために必要な又は適切なすべての文書のための法的記述は、測量(該当する場合は改訂されたもの)に基づくものとする。土地の一部がオプション期間中(該当する場合は延長される)に、公用収用されるか又は公用地供与されるか又は公用収用若しくは公用地供与の恐れがある場合、売り手は、当該公用収用若しくは公用地供与又はそれらの恐れに関する売り手に対する通知後( )日以内に改訂された土地の測量を、売り手の費用負担において行い、購入者に対してこれを送付するものとする。

第10条 クロージングの費用
1.クロージングにおいて、オプション対価の金額を差し引いた購入価格は、現金か又は売り手が受諾可能な小切手によって、購入者から売り手に対し支払われるものとする。
2.クロージングにおいて、売り手は、財産の譲渡に対し法により課せられるあらゆる文書の印紙又は租税(当該印紙又は租税が財産の譲渡行為に対し課せられるか又は他の理由によるかは問わない)を支払うものとする。クロージングの暦年における財産に関する不動産従価税は、クロージングの日付にて比例配分されるものとする。売り手は、クロージング日以前に課せられた(支払うべき時が、それ以前、その当時、或いはそれ以後の未来であるかを問わない)いかなる課税額も支払い、また購入者は、クロージング日後に課せられた課税額を負担するものとする。売り手は、クロージング日において未払いの又は発生するあらゆる公益費、サービス費若しくは維持費、受信・回線料若しくはガス・水道配管料を支払う。購入者は、購入者の独自の選択権と費用負担において、第12条a)~d)項に規定の事柄のみを条件として、権原保険のコミットメント及び財産の市場性を保証する購入価格の金額の保険証券を獲得することができ、またいかなる権原の審査又はそれに関連して生じる抄本の料金をも支払う。購入者は、書類整理又は登記のすべての手数料を支払うものとする。各当事者は、その各々の弁護士への手数料を支払うものとする。

第11条 税額比例配分
クロージングにあたって現行年度の租税を処理できない場合、本契約第10条2項に従って要求される従価税の比例配分は、その前年度の租税に基づくものとし、また売り手及び購入者は、クロージング年度の実際の納税請求書が入手可能となって後、租税の比例配分におけるいかなる差額をも相互の間で調整することに合意する。

第12条 財産に対する権原
売り手は、特定的担保責任証書により真正且つ市場性のある、財産に対する単純不動産権を購入者に譲渡するものとし、またその権原は、以下の一切がなく、免除されているものとする。先取特権、課税、租税、地役権、制限、約款、担保付負債捺印証書、譲渡抵当権、担保契約、合意、負担、(許可、賃貸、権利、留保、或いは鉱物、石油、ガス及び財産のその他の要素若しくは合成物に存し及び対するその他の請求権、又は上述のものを採取するための発掘、探査、穿孔若しくはその他の手段を講じる権利を含む)諸権利、寡婦産又はかん夫産、及びその他の障害、但し以下を除く
a)クロージングの暦年度の従価税で、未払いの場合、
b)実質的に購入者の財産の使用及び開発を干渉又は妨害しない、登記済の一般的公益設備の地役権、
c)地域地区規制条例又は一般に適用されるその他の行政法及び規制、
d)本契約の第13条に規定されるとおり購入者が明示的に権利放棄するか又は承認する権原事項、並びに
e)( )書記庁の証書集( )の( )ページに、( )年( )月( )日の日付で、( )年( )月( )日午後( )時( )分に登記された制限証書

第13条 権原審査
1.本契約締結日後( )日以内に、売り手は、財産の権原に関する売り手の所有にあるすべての権原保険証券及び他の文書の写し1部を購入者に送付するものとする。購入者が財産のすべて又はその一部を購入するための上記付与されたオプションを行使することを選択する場合、購入を完了する購入者の義務は、土地に対する権原の市場性を本契約に基づく可能な限り最大の購入価格に相当する額[すなわち( )]において保証し、且つ購入者に受諾可能である権原保険会社が引受ける所有者の権原保険証券又はそのためのコミットメント(「コミットメント」)を標準の保険料で購入者が獲得し得ることを条件とするものとする。購入者は、本契約締結後( )日以内に、コミットメントの写し1部とともに、コミットメントによって開示される売り手の財産に対する権原へのすべての異議の写し及び財産に対する売り手の権原に対する異議表明書を売り手に提出するものとする。購入者がオプションを行使することを選択した場合、前記異議に関する購入者から売り手への通知後( )日以内に、売り手は、誠意をもって正当な努力を行使したにもかかわらず、購入者が財産を取得する以前又はそれと同時に、矯正することができなかった異議表明書を購入者に送付するものとする。売り手が購入者に対し、矯正できない異議に関する通知を行う場合、購入者は、以下の選択権を有するものとする。(i)購入者がオプションを行使することを選択した場合には、当該異議の権利を放棄し、また、当該異議が金銭的請求権を担保する先取特権若しくは土地負担の形式であるときはそのことを理由として購入価格に適切な与信又は値引きを行ない、本契約を続行する、或いは(ii)本契約を終了し、それにより売り手は、直ちにオプション対価を購入者に払い戻し、これにより本契約は、無効となり、購入者又は売り手のいずれも本契約に基づくそれ以降の義務を何ら有さないものとする。

2.クロージング日(本契約第7条に従って確立される)前( )日以後に、購入者は、コミットメントの発効日以降の更なる財産の権原審査を反映する裏書の写し1部とともに、それ以前にコミットメントにより開示されていなかった売り手の財産に関する権原についての異議の写しを購入者に送付することができる。売り手は、かかる追加異議を矯正するために真意誠実をもって努力するものとする。売り手がクロージングまでにかかる追加異議のすべてを満足させることができなかった場合、購入者は、以下の[予定されたクロージング日後( )日以内に売り手に対する通知によって行使される]選択権を有するものとする。(i)そのことを理由として購入価格に適切な与信又は値引きを行なって、当該異議の権利を放棄し、終結するよう続行するか、(ii)当該異議を矯正し、その費用を購入価格から控除するか、或いは(iii)かかる瑕疵ある財産の受諾を辞退し、そのことにより、売り手は、直ちに購入者に対しオプション対価を返済するものとするが、但し、その返済は、いかなる方法によっても本契約に基づく購入者のその他の権利に影響を及ぼさず又は制限しないものとする。
3.売り手は、最近の財産のなんらかの改良に関連して使用された労力及び材料に関するすべての負債が全額支払われていること、財産若しくは売り手に対するいかなる未払いの請求、先取特権の請求権、訴訟、負債、判決、先取特権又はその他の土地負担もないこと、並びに売り手以外のいかなる当事者も、財産の所有、占有若しくは使用の権利、或いはそのいかなる一部も、地役権若しくはその他の方法により主張しないことを表示する、購入者及び購入者の財産の所有を保証する権原保険会社を満足させる形式及び内容をもつ宣誓供述書をクロージングにあたり購入者に提出するものとする。

第14条 クロージング文書
クロージングにあたり、当事者は、本契約の条件にしたがって財産の売買を完成するために合理的に必要とされるすべての捺印証書及びその他の文書を作成及び交付し、また本契約に基づき要求されるすべての金銭を支払うものとする。

第15条 占有
財産の占有は、クロージングにあたり購入者に与えられるものとする。

第16条 公用収用又は公用地供与
財産の全体若しくは一部が、本契約締結後のクロージング以前に、公用収用又は公用地供与されるか、或いは公用収用又は公用地供与にさらされるか若しくは恐れがある場合、購入者は、以下の(売り手に対する通知により行使される)選択権を有するものとする。
a)本契約を終了し、そのことにより財産を購入するか否かの選択は、事実それ自体によって破棄され、かつそれ以降は無効とみなされるものとする。
b)当該公用収用又は公用地供与を測量の改訂に編入することにより決定される、公用収用又は公用地供与されるか、或いは公用収用又は公用地供与にさらされるか若しくは恐れがあるエーカー数(約100分の1エーカーの精度に概算される)に適用されるエーカー当たりの購入価格を乗じたものを購入価格から減じ、販売を終了するか、或いは
c)購入価格を減ずることなく販売を終了し、当該公用収用又は公用地供与については、支払われ若しくは支払うべき当該公用収用又は公用地供与の裁定額を受領する。
本条に基づく購入者の選択は、売り手から当該取得に関する書面による通知を受領するか、或いは当該取得について支払われるべき公用収用又は公用地供与の裁定額に関する書面による通知かの、いずれか新しいほうを受領後( )日以内に売り手に対し書面による通知をなすことにより行使されるものとする。オプション期間及びクロージングは、購入者に前記( )日間を許可するために必要なだけ、適切に延長されるものとする。購入者が本条に従って本契約を終了させる場合は、土地の販売に関するいかなる契約も無効とし、また売り手は、購入者に対し直ちにオプション対価を返済するものとする。

第17条 試験、ボーリング及び調査
売り手は、購入者、その代理人、被雇用者又は代表者が妥当な時間に及び妥当な期間にわたり、土壌試験、ボーリング、濾過試験、及び財産の開発のためのエンジニアリング及びプランニングに関し、購入者の希望するその他の試験、検査若しくは調査、並びに財産の地表下又は地勢的状態を測定するために購入者が希望するものを含む(但し限定ではない)その他の試験、検査若しくは調査を実施する目的のために財産に立ち入ることを許可する。購入者は、かかる試験、検査若しくは調査の実施における購入者、その代理人、被雇用者又は代表者の行為に起因する財産へのいかなる損害からも売り手に害を与えないものとする。売り手は、本契約締結日後( )日以内に、売り手が所有するかもしれない、本条の第1文において言及されたいかなる項目の写しも購入者に提供するものとする。

第18条 オプション対価の返済
本契約又はオプション契約Aが含む反対事項にもかかわらず、本契約又はオプション契約Aの条件に従って、売り手が購入者に対し本契約又はそれに基づき支払われたオプション対価を返済する義務がある場合、売り手は、本契約及びオプション契約Aの双方に基づき前払いされたオプション対価[すなわち、合計( )]を同時に購入者に返済するものとする。

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