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不動産売買契約書

本契約は、( )年( )月( )日付けで、( )法に基づき設立され、( )にその登録された事務所を有する会社の( )(本契約中にて以下「売り手」と称する)を一方の当事者とし、( )法に基づき設立され、( )にその登録された事務所を有する会社の( )(本契約中にて以下「買い手」と称する)を他方の当事者として締結され、
以下のことを証する。
売り手は、( )の下に保有された賃貸工業団地全体(本契約中にて以下「用地」と称する)の受益者であり、且つ登録所有者であり、
売り手は、用地売却を希望し、買い手は、すべての負担がなく、占有を完全に解いた状態で本契約以下に含まれる諸条件で用地を買取り、受諾することを希望しており、並びに
用地は、現在負担が一切存在しない状態にあるので、
よって、本契約により、以下のとおり合意する。

第1条 売買
1平方フィート当たり( )の率で計算し、買取代金総額( )(本契約中にて以下「買取代金」と称する)で、地積約( )ヘクタール[( )平方フィート]の用地を、負担がなく、完全に占有が解かれた状態で、但し、用地に関する権原証書の明示又は黙示の制限物権及び条件、並びに本契約で以下に含まれる諸条件に従って、売り手は、売渡すことに同意し、買い手は、買取ることに同意する。

第2条 先行条件
1.本契約における売買は、本契約の日から( )日以内に又は本契約の当事者が相互に書面で合意することのできる延長期間内に、以下に定める認可及び文書が得られることを条件とするものである。
a)( )外国投資委員会(本契約中にて以下「委員会」と称する)の認可、
b)( )又は必要がある場合は、その他の政府又は規制行政機関の同意、
c)売り手の株主総会における株主の承認、
d)必要な場合、買い手に宛てられた担保権者の権利放棄書
e)用地に工場を建設するために期間の延長を認める( )の文書。
2
a)売り手は、本契約の締結と同時に、買い手に対する用地譲渡についての( )の承認と同意を得るためのすべての申請書と必要書類を自らの費用負担で、提出するものとする。
b)買い手は、売り手が州機関の承認について申請するために必要とする一切の援助を与えるものとする。
c)売り手が所定の期間内に上記同意を得ることができず且つその遅延が売り手の責めに帰さない場合、買い手は、前記同意を得るための1カ月の延長期間(本契約中にて以下「延長期間」と称する)を売り手に対して認めるものとする。
d)更に、延長期間内に同意がまだ得られない場合には、買い手は、自らの選択で、本契約を終了するか又は必要若しくは相当な期間延長を売り手に対して認めることができるものとする。


3.買い手は、本契約の日から( )日以内に委員会に申請を行うものとし、買い手による委員会に対する申請書提出の証拠を売り手に提供するものとする。委員会の承認は、無条件又は売り手及び買い手が容認できる条件付でこれが与えられる場合は、上記第2条1項a)号の目的のために与えられたとみなされるものとする。
4.本契約第2条3項を条件として、委員会の承認が売り手又は買い手の容認できない条件付で与えられた場合は、場合に応じ売り手又は買い手は、適切と考える変更、修正又は除外を求めて、請願することができるものとする。
5.本契約第2条1項に規定される期間内または延長期間内に、委員会の及び/又は( )の承認及び/又は売り手の株主総会の承認及び/又は担保権者からの権利放棄書が得られない場合、或いは第2条3項に定める委員会への請願が容認されない場合、買い手は、本契約第3条1項a)号に従い支払った手付金( )のみを利息を付けないで、返還を請求する権利を有すものとする。これによって、本契約は、効力を失い、いかなる効力も生じないものとする。
6.売り手は、可能な限り早急に、但し、いかなる場合も本契約の日から( )日以内に、本契約第2条1項c)号の規定に従って合意された売却の承認を得るため、株主総会を開催するものとする。

第3条 買取代金の支払い
1.買取代金総額( )は、以下に定める方法及び期日内に支払われるものとする。
a)本契約締結前に、買取代金の( )パーセントである( )(本契約中にて以下「手付金」と称する)を支払うこと(その受領は売り手が本契約により確認する)。
b)本契約第11条2項を条件として、買取代金の残額( )パーセント( )は、本契約第2条1項に定めるすべての承認の売り手による受領通知の後( )日以内又は本契約の日から( )日以内のいずれか遅い方の期日内(支払日は、本契約中にて以下「完結日」と称する)に( )弁護士事務所(本契約中にて以下「売り手側弁護士」と称する)を通じて、売り手に支払われるものとする。
2.用地権原証書が発行されて確認の結果、用地の正確な地積が( )ヘクタール[( )平方フィート]を超えるか又はそれに満たなくても、そのような地積の相違によって売約が無効とされることなく、いずれかの側に対する損害賠償又は損失補償請求権の対象とならず、更にこれを理由とする買取代金の調整は一切行われないことを買い手は、承認し、同意する。

第4条 譲渡証書
1.本契約の締結と同時に、売り手は、( )弁護士事務所(本契約中にて以下「買い手側弁護士」と称する)宛に、下記のものを交付させるものとする。
a)買い手又は、その指名する者のために適正に作成され、有効な用地譲渡証書(本契約中にて以下「譲渡証書」と称する)
b)売り手の基本定款及び付属定款の認証謄本、
c)本契約の諸条件に従った用地売却を承認する売り手の取締役会決議書の認証謄本、
d)用地に関する最新の免役地代受領書、
e)売り手に関する( )の認証謄本。
2.買い手側弁護士は、印紙税額の確定と支払いの目的のために限って、譲渡証書を印紙税徴収官に提示する権限を売り手及び買い手から授与されるものとし、本契約により授与される。

第5条 権原の引渡し
本契約上記第3条1項に定めるとおり、買い手が買取代金残額を売り手に支払うと同時に、売り手は、買い手に対する用地譲渡に関する州機関及び委員会の承認書、並びに買い手への用地譲渡を行うのに必要とされるその他の文書を添えて、用地権原証書を買い手側弁護士へ送付するものとする。

第6条 買取代金残額の充当
売り手側弁護士は、預託を受けた買取代金残額を下記のとおり処理する取消不能且つ無条件の権限を売り手から授与される。
a)用地の受戻しと担保からの解放を得るために売り手の勘定となる金額があるならばこれを当該買取代金残額の受領日から1週間以内に、担保権者に支払うこと。
b)売り手側弁護士が本契約第11条2項に基づき処理することが予定される( )金額(本契約中にて以下「留保金」と称する)を留保すること。
c)用地に関する未払免役地代及び国税並びに/或いはその他の未払地方税及び賦課金の一切を支払い、その代金の領収書を買い手側弁護士に速やかに送付し又は送付させること。
d)買い手若しくはその指名する者のための移転登録が完了した時、又は用地の権原証書、及び州機関及び委員会の同意書を買い手側弁護士に交付した日から( )日経過した時に、本契約第6条b)号及びc)号に従って支払われる留保金及びあらゆる金銭を控除して、残額を売り手に支払うこと。

第7条 買い手の不履行
買い手がなんらかの事由で、本契約第3条1項b)号に違反して、買取代金残額( )の支払いを怠った場合には、買い手は、当該違反と同時に、失権手付金( )について、予定損害賠償額の最終満額弁済金として売り手に対し完全に権利を失うものとし、これにより、本契約は、解約され終了に至り、もはや将来に向っていかなる効力も生じることがないものとし、買い手は、将来に向って、用地について契約上いかなる権利も有しないことを、買い手は、本契約により明示的に同意する。

第8条 売り手の不履行
売り手が本契約に違反して用地売却を完結しない場合には、買い手は、自らの絶対的且つ自由な裁量で、本契約を特定履行の方法で強制するか、本契約を直ちに終了するかを選択し、売り手に対して、損害賠償を請求するものとする。

第9条 用地の現状と条件
用地は、(買い手が本契約によって承認するとおり)買い手によるその検認が完了したものとみなされるものとし、買い手は、用地の状態、場所、性質及び状況に満足していることを承認し、これらに関して、損害賠償を請求する権利を有しないものとする。

第10条 占有明渡と経費割掛
1.完結日到来と同時に、用地の占有は、売り手により買い手に引渡され、受渡されるものとする。
2.用地に関し、合法的当局が通常賦課し、納付を要する国税、地方税及びその他の納付金及び用地開発者が賦課する経費等はすべて、売り手が買い手に用地の占有を明渡す日において、売り手と買い手の間で比例案分して割掛けられるものとし、割掛時に期日が到来した負担金額は、負担債務当事者から相手方へ直ちに支払われるものとする。

第11条 不動産収益税
1.売り手は、( )年制定不動産収益税法の規定に従って、内国税収庁長官(「長官」)が用地処分に関し賦課徴収するすべての税金を支払い、清算することを、本契約により、買い手に約束し、誓約し、更に、売り手は、用地の買い手に対する用地処分に関連して発生する前記税法に基づく納付税額に関するすべての請求及び支払い、並びに当該納付税額に関し、買い手に対し提起され又は買い手が負担し若しくは支払うこととされる訴訟、裁判手続き、請求、要求、費用及び経費等から、買い手を補償し、常に免責が受けられるようにする。
2.当事者は、( )年制定不動産収益税法に基づき納付を要する税額に当てるため、買取代金残額から( )の留保金を留保する権限を売り手側弁護士に授与する。売り手側弁護士には、売り手が長官から用地処分に関する課税審査完了証明を取得すれば、直ちに留保金を売り手に解放する権限が明らかに授与される。長官より請求され、課税される税額が留保金を超過した場合、売り手は、長官より請求され、課税される税額と留保金との差額を売り手側弁護士へ支払うものとする。
3.本契約の各当事者は、前記税法の規定に従い、事情に応じて、用地の処分及び取得に関する届出書を長官宛送付するものとする。

第12条 強制収用
本契約の日前、連邦政府若しくはそれに代わって収用を実施する権限を有するその他の収用機関によって、強制収用の通告又は宣言が発布又は告示されている場合、買い手は、次のいずれかを選択するものとする。
a)本契約を終了し、当該終了によって、買い手は、第3条1項a)号に述べる手付金を含め、本契約に基づき売り手に対して支払った金銭一切を、利息を付さず、払戻すよう請求する権利を有するものとし、かかる払戻しが行われた場合、本契約は、以降失効し、本契約のいずれの当事者も、本契約に基づき又は本契約に関して、相手方に対し一切更なる請求権を有しないものとする。或いは、
b)本契約を肯認し、且つ用地売買契約を続行し、当該肯認によって、買い手は、収用に関して収用機関が行う補償一切を受けることができるものとする。その場合、売り手は、用地及び本契約条件における買い手の権益について、政府又はその他の収用機関に速やかに通知し、買い手、その代理人又は弁護士を当該収用に関係する聴聞若しくは手続きに出席、出頭し又は代理させるために必要な一切の事項を実施するものとする。

第13条 契約要素としての期限
期限は、本契約のいずれで規定されようとも、契約の重要事項であるものとする。

第14条 費用
各当事者は、自らの弁護士の費用を負担し支払うものとする。買い手は、副本を含む本契約の印紙代、譲渡証の印紙代及び登録料、並びに委員会への認可申請に関連する手数料及び費用一切を負担し、支払うものとする。売り手は、州機関に対する承認申請及び担保権放棄があれば、その手続きに関連する費用及び経費一切を負担し、支払うものとする。

第15条 通知
本契約に従って、当事者に送達を要する通知又は要求は、書面によるものとし、前払書留郵便に付し、本契約に述べる当事者それぞれの住所において、当事者宛適確に送達されるものとし、このようにして送達された通知は、発信された宛先に、郵便送付の通常の過程を経て送達されるときに、名宛人に受信されたとみなされるものとする。

第16条 解釈
本契約において、文脈上認められる場合、
a)「売り手」及び「買い手」の表示には、売り手及び買い手のそれぞれの承継人、被指名人及び譲受人、清算人及び管財人が含まれる。いずれかの表示に2名以上の者が含まれる場合、本契約は、これらの者を個別且つ連帯して拘束する。
b)男性のみを意味する用語には、女性及び中性が含まれる。
c)単数のみを意味する用語には、複数が含まれ、逆も妥当する。

第17条 適用法令
本契約は、( )法によって支配されるものとする。

第18条 申請書及び計画案の作成
売り手が承諾できる様式及び内容の免責補償書を要求すれば、買い手が売り手にそれを提出することを条件に、売り手は、買い手が建造・レイアウト計画案の認可を受けるため、これを管轄官庁に提出することに同意するものとし、申請書及び計画案に署名するものとする。当該申請の費用及び経費は、一切買い手が負担し、支払うものとし、買い手は、当該申請に関連して、売り手に対して提起され又は売り手側で発生する訴訟、裁判手続き、罰金、費用、経費、請求、要求等一切から売り手を補償し、売り手が補償を受けられるようにするものとする。

第19条 用地内立入り
1.買い手が現地の事前調査及び用地上の買い手の工場建設に関連したすべての及びその他付随事項を実施するため用地内に立入る権利を有することが、本契約当時者間で明示的に合意された。
2.本契約が何らかの事由で解除された場合、買い手は、本契約第19条1項に従い買い手が実施した工事を自らの費用及び経費負担で解体し、撤去するものとする。

上記の証拠として、本契約当事者は、頭書記載の日付で署名させ、社印を押捺させた。
署名欄( )
署名者( )
( )(「売り手」)のために
立会人( )
署名欄( )
署名者( )
( )(「買い手」)のために
立会人( )

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